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導(dǎo)讀
可預(yù)見的是，在2022年左右，早則2020年，會(huì)出現(xiàn)BIM系統(tǒng)在物業(yè)管理中的大規(guī)模運(yùn)用。
可預(yù)見的是，在2022年左右，早則2020年，會(huì)出現(xiàn)BIM系統(tǒng)在物業(yè)管理中的大規(guī)模運(yùn)用。
被定位為重大粵港澳合作平臺(tái)的珠海橫琴和深圳前海，在2022年將迎來大批量的商業(yè)類項(xiàng)目的涌入。而與常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目所不同的是，在這些地方，按照規(guī)定達(dá)到一定規(guī)模的建筑，都將在建筑設(shè)計(jì)過程中運(yùn)用到BIM系統(tǒng)。
BIM系統(tǒng)即建筑信息模型，是一種應(yīng)用于工程設(shè)計(jì)建造管理的數(shù)據(jù)化工具，通過參數(shù)模型整合各種項(xiàng)目的相關(guān)信息，在項(xiàng)目策劃、運(yùn)行和維護(hù)的全生命周期中進(jìn)行共享和傳遞。在歐美國(guó)家，BIM系統(tǒng)早在2002年便開始大規(guī)模用于建筑設(shè)計(jì)過程中。
從2011年開始，我國(guó)住建部就在建筑業(yè)發(fā)展相關(guān)文件中開始提倡運(yùn)用BIM系統(tǒng)；2015年開始，以一線城市和熱點(diǎn)二線城市為主的各地方政府也陸續(xù)發(fā)文推動(dòng)BIM系統(tǒng)在建筑設(shè)計(jì)過程中的應(yīng)用。
但長(zhǎng)期以來，因?yàn)殚_發(fā)商更傾向于滾動(dòng)式開發(fā)模式，對(duì)于商業(yè)類項(xiàng)目相對(duì)少以持有形式經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致缺乏BIM系統(tǒng)的使用環(huán)境；此外國(guó)內(nèi)也確實(shí)缺乏能熟悉運(yùn)用這類軟件的人才。
不過正如前所述，地方政府對(duì)于新建商業(yè)類項(xiàng)目的高要求，或令BIM系統(tǒng)在國(guó)內(nèi)的推廣速度加快。第一太平戴維斯物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事鄒騰龍近日在接受記者專訪過程中表示，快則到2020年、慢則在2022年，BIM系統(tǒng)大規(guī)模運(yùn)用將十分可期。
化零為整
在建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，這些年來開發(fā)商們更多是運(yùn)用CAD（計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)）工具進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。
簡(jiǎn)而言之，CAD屬由各工種單獨(dú)完成的平面二維設(shè)計(jì)，BIM則是融合各工種協(xié)同完成的三維設(shè)計(jì)形態(tài)，后者起到化零為整的效用?！巴ㄟ^CAD設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑無法通過一張圖體現(xiàn)出來，且任何一個(gè)地方的修改都需要同步修改很多相關(guān)圖紙；但BIM在眾多特征中最大的優(yōu)勢(shì)就是統(tǒng)一化，接下來就是可視性和模擬性?！编u騰龍這樣向記者表示。
其實(shí)在國(guó)內(nèi)，已有開發(fā)商早年間便嘗試運(yùn)用BIM系統(tǒng)，代表性企業(yè)是SOHO中國(guó)和萬達(dá)。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹此前曾公開展示了一組數(shù)據(jù)，表達(dá)使用BIM系統(tǒng)后帶來的效用：“之前我們做直上直下建筑的成本大概要1萬元/平方米左右，（運(yùn)用BIM系統(tǒng)后）我們?cè)跂|二環(huán)的銀河SOHO，擁有如此多雙曲面的建筑，工程成本在6300元/平方米。外灘SOHO的建設(shè)中同樣應(yīng)用了BIM技術(shù)，預(yù)計(jì)最后成本是在總的建安成本上降低5%-8%。到2015年底，我們公司管理著的320萬平方米物業(yè)，應(yīng)用BIM系統(tǒng)2年之后能耗至少可以降低1/3?！?/span>
另據(jù)媒體報(bào)道，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也曾公開表示，“早在2012年起，我們就開始將BIM技術(shù)應(yīng)用于萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)中了。BIM將實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建模、碰撞檢測(cè)、三維模擬分析、輔助管綜設(shè)計(jì)，超預(yù)期解決了各專業(yè)協(xié)調(diào)和管線綜合等難題。”
顯而易見，此類企業(yè)都以持有型物業(yè)為主要特色。這也側(cè)面顯示出BIM系統(tǒng)的適用特點(diǎn)。
“住宅項(xiàng)目的大型設(shè)備不多、設(shè)備復(fù)雜性并不高，因此使用BIM比較少。BIM更多還是應(yīng)用在商業(yè)類項(xiàng)目，尤其是超高層甲級(jí)寫字樓和綜合體上。”鄒騰龍告訴記者。
數(shù)據(jù)庫(kù)調(diào)配
據(jù)介紹，BIM系統(tǒng)實(shí)則涵蓋BIM平臺(tái)、BIM數(shù)據(jù)庫(kù)、物業(yè)管理平臺(tái)三個(gè)模塊。其中BIM數(shù)據(jù)庫(kù)是建筑設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)乃至更新改造全流程中的關(guān)鍵，一系列關(guān)于建筑的操作也都是圍繞該數(shù)據(jù)庫(kù)中的內(nèi)容進(jìn)行資源調(diào)配和模擬。
“國(guó)內(nèi)在2007-2008年左右開始，已經(jīng)有建筑將BIM用于建設(shè)過程中；國(guó)外是從2000-2002年開始。一般項(xiàng)目拿地、明確定位后，挖坑開建，需要經(jīng)歷3-5年的建筑周期。在此期間開發(fā)商從設(shè)計(jì)階段就開始使用，他們需要通過BIM模塊做很多可視化的建設(shè)模擬；在樓棟交付前的6-9個(gè)月開始，物管人員入場(chǎng)，正式接觸這套BIM系統(tǒng)?！编u騰龍向記者介紹道，在項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段，施工方會(huì)與物業(yè)管理方進(jìn)行相關(guān)設(shè)備移交，BIM就是其中一項(xiàng)。
而對(duì)于物業(yè)管理公司而言，BIM系統(tǒng)最主要就是用于設(shè)備維修和應(yīng)急模擬、處理方面?！氨热缭O(shè)立多少出入口才能保證場(chǎng)所設(shè)計(jì)得安全合理，通過運(yùn)用BIM，模擬分析人群、車流等的疏散速度，并協(xié)助指定相關(guān)應(yīng)急預(yù)案。這樣當(dāng)事故隱患剛露苗頭時(shí)，BIM系統(tǒng)會(huì)根據(jù)設(shè)定的參數(shù)進(jìn)行檢測(cè)，以此可先于經(jīng)驗(yàn)感知開展相關(guān)補(bǔ)救措施的著手?！编u騰龍表示。
“實(shí)際上可以借此提升物業(yè)的智能化水平，從而更合理化地把資源進(jìn)行分配，包括人員、設(shè)備、采購(gòu)易耗品等。將來也有助于節(jié)能降耗，設(shè)定自動(dòng)的開關(guān)燈、溫度濕度調(diào)節(jié)等?！?鄒騰龍總結(jié)道。
“曾幾何時(shí)，中國(guó)的建筑業(yè)造成的錯(cuò)誤和浪費(fèi)有很多。通過BIM協(xié)同平臺(tái)，把所有的信息都公開，這才是中國(guó)建筑業(yè)本應(yīng)該發(fā)展的路徑，同時(shí)這也是社會(huì)前進(jìn)的必然趨勢(shì)?！蓖踅×忠苍绱吮硎尽?/span>
2022年將爆發(fā)？
雖然BIM在國(guó)內(nèi)的使用進(jìn)度晚于海外，但近年來，外部環(huán)境在加速推動(dòng)BIM系統(tǒng)的運(yùn)用。
從去年底北京土地招拍掛市場(chǎng)出現(xiàn)房企100%自持地塊，到近年來熱點(diǎn)城市對(duì)商業(yè)類項(xiàng)目的嚴(yán)厲監(jiān)管，加之核心城市逐步走入存量市場(chǎng)舊改隨之興起，無論是項(xiàng)目開發(fā)、銷售甚至后期改造，越來越多持有型物業(yè)的出現(xiàn)，為BIM系統(tǒng)的使用鋪下了土壤。
尤其在今年5月，住建部發(fā)布公告批準(zhǔn)《建筑信息模型施工應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)》（下稱《標(biāo)準(zhǔn)》）為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，其中提出了建筑信息模型的創(chuàng)建、使用和管理要求。標(biāo)準(zhǔn)自2018年1月1日起實(shí)施。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《標(biāo)準(zhǔn)》是我國(guó)第一部建筑工程施工領(lǐng)域的BIM應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了我國(guó)BIM技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)的空白，與行業(yè)BIM技術(shù)政策《關(guān)于推進(jìn)建筑信息模型應(yīng)用的指導(dǎo)意見》和《2016-2020年建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》等相呼應(yīng)。
但BIM的大規(guī)模推廣仍存掣肘。
“我覺得開發(fā)商才應(yīng)是真正BIM工程協(xié)作平臺(tái)的最主要推動(dòng)者，當(dāng)然BIM最終的推行還需要各個(gè)方面的配合。”在前述展示中，潘石屹這樣總結(jié)道。
鄒騰龍則向記者分析道，BIM的推廣涉及到幾方面困擾。
首先是知名開發(fā)商的取向，形成規(guī)模效應(yīng)后才會(huì)吸引更多項(xiàng)目應(yīng)用，另外是技術(shù)普及性問題。
鄒騰龍表示，按照施工進(jìn)度，被要求使用BIM系統(tǒng)的橫琴等地，項(xiàng)目供應(yīng)將集中在2020-2022年，隨著項(xiàng)目的推出，BIM技術(shù)在物業(yè)管理的應(yīng)用也將隨之興起。逐步產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)也將推動(dòng)行業(yè)對(duì)BIM有更高接受度。
被定位為重大粵港澳合作平臺(tái)的珠海橫琴和深圳前海，在2022年將迎來大批量的商業(yè)類項(xiàng)目的涌入。而與常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目所不同的是，在這些地方，按照規(guī)定達(dá)到一定規(guī)模的建筑，都將在建筑設(shè)計(jì)過程中運(yùn)用到BIM系統(tǒng)。
BIM系統(tǒng)即建筑信息模型，是一種應(yīng)用于工程設(shè)計(jì)建造管理的數(shù)據(jù)化工具，通過參數(shù)模型整合各種項(xiàng)目的相關(guān)信息，在項(xiàng)目策劃、運(yùn)行和維護(hù)的全生命周期中進(jìn)行共享和傳遞。在歐美國(guó)家，BIM系統(tǒng)早在2002年便開始大規(guī)模用于建筑設(shè)計(jì)過程中。
從2011年開始，我國(guó)住建部就在建筑業(yè)發(fā)展相關(guān)文件中開始提倡運(yùn)用BIM系統(tǒng)；2015年開始，以一線城市和熱點(diǎn)二線城市為主的各地方政府也陸續(xù)發(fā)文推動(dòng)BIM系統(tǒng)在建筑設(shè)計(jì)過程中的應(yīng)用。
但長(zhǎng)期以來，因?yàn)殚_發(fā)商更傾向于滾動(dòng)式開發(fā)模式，對(duì)于商業(yè)類項(xiàng)目相對(duì)少以持有形式經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致缺乏BIM系統(tǒng)的使用環(huán)境；此外國(guó)內(nèi)也確實(shí)缺乏能熟悉運(yùn)用這類軟件的人才。
不過正如前所述，地方政府對(duì)于新建商業(yè)類項(xiàng)目的高要求，或令BIM系統(tǒng)在國(guó)內(nèi)的推廣速度加快。第一太平戴維斯物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事鄒騰龍近日在接受記者專訪過程中表示，快則到2020年、慢則在2022年，BIM系統(tǒng)大規(guī)模運(yùn)用將十分可期。
化零為整
在建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，這些年來開發(fā)商們更多是運(yùn)用CAD（計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)）工具進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。
簡(jiǎn)而言之，CAD屬由各工種單獨(dú)完成的平面二維設(shè)計(jì)，BIM則是融合各工種協(xié)同完成的三維設(shè)計(jì)形態(tài)，后者起到化零為整的效用?！巴ㄟ^CAD設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑無法通過一張圖體現(xiàn)出來，且任何一個(gè)地方的修改都需要同步修改很多相關(guān)圖紙；但BIM在眾多特征中最大的優(yōu)勢(shì)就是統(tǒng)一化，接下來就是可視性和模擬性?！编u騰龍這樣向記者表示。
其實(shí)在國(guó)內(nèi)，已有開發(fā)商早年間便嘗試運(yùn)用BIM系統(tǒng)，代表性企業(yè)是SOHO中國(guó)和萬達(dá)。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹此前曾公開展示了一組數(shù)據(jù)，表達(dá)使用BIM系統(tǒng)后帶來的效用：“之前我們做直上直下建筑的成本大概要1萬元/平方米左右，（運(yùn)用BIM系統(tǒng)后）我們?cè)跂|二環(huán)的銀河SOHO，擁有如此多雙曲面的建筑，工程成本在6300元/平方米。外灘SOHO的建設(shè)中同樣應(yīng)用了BIM技術(shù)，預(yù)計(jì)最后成本是在總的建安成本上降低5%-8%。到2015年底，我們公司管理著的320萬平方米物業(yè)，應(yīng)用BIM系統(tǒng)2年之后能耗至少可以降低1/3?！?/span>
另據(jù)媒體報(bào)道，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也曾公開表示，“早在2012年起，我們就開始將BIM技術(shù)應(yīng)用于萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)中了。BIM將實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建模、碰撞檢測(cè)、三維模擬分析、輔助管綜設(shè)計(jì)，超預(yù)期解決了各專業(yè)協(xié)調(diào)和管線綜合等難題。”
顯而易見，此類企業(yè)都以持有型物業(yè)為主要特色。這也側(cè)面顯示出BIM系統(tǒng)的適用特點(diǎn)。
“住宅項(xiàng)目的大型設(shè)備不多、設(shè)備復(fù)雜性并不高，因此使用BIM比較少。BIM更多還是應(yīng)用在商業(yè)類項(xiàng)目，尤其是超高層甲級(jí)寫字樓和綜合體上。”鄒騰龍告訴記者。
數(shù)據(jù)庫(kù)調(diào)配
據(jù)介紹，BIM系統(tǒng)實(shí)則涵蓋BIM平臺(tái)、BIM數(shù)據(jù)庫(kù)、物業(yè)管理平臺(tái)三個(gè)模塊。其中BIM數(shù)據(jù)庫(kù)是建筑設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)乃至更新改造全流程中的關(guān)鍵，一系列關(guān)于建筑的操作也都是圍繞該數(shù)據(jù)庫(kù)中的內(nèi)容進(jìn)行資源調(diào)配和模擬。
“國(guó)內(nèi)在2007-2008年左右開始，已經(jīng)有建筑將BIM用于建設(shè)過程中；國(guó)外是從2000-2002年開始。一般項(xiàng)目拿地、明確定位后，挖坑開建，需要經(jīng)歷3-5年的建筑周期。在此期間開發(fā)商從設(shè)計(jì)階段就開始使用，他們需要通過BIM模塊做很多可視化的建設(shè)模擬；在樓棟交付前的6-9個(gè)月開始，物管人員入場(chǎng)，正式接觸這套BIM系統(tǒng)?！编u騰龍向記者介紹道，在項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段，施工方會(huì)與物業(yè)管理方進(jìn)行相關(guān)設(shè)備移交，BIM就是其中一項(xiàng)。
而對(duì)于物業(yè)管理公司而言，BIM系統(tǒng)最主要就是用于設(shè)備維修和應(yīng)急模擬、處理方面?！氨热缭O(shè)立多少出入口才能保證場(chǎng)所設(shè)計(jì)得安全合理，通過運(yùn)用BIM，模擬分析人群、車流等的疏散速度，并協(xié)助指定相關(guān)應(yīng)急預(yù)案。這樣當(dāng)事故隱患剛露苗頭時(shí)，BIM系統(tǒng)會(huì)根據(jù)設(shè)定的參數(shù)進(jìn)行檢測(cè)，以此可先于經(jīng)驗(yàn)感知開展相關(guān)補(bǔ)救措施的著手?！编u騰龍表示。
“實(shí)際上可以借此提升物業(yè)的智能化水平，從而更合理化地把資源進(jìn)行分配，包括人員、設(shè)備、采購(gòu)易耗品等。將來也有助于節(jié)能降耗，設(shè)定自動(dòng)的開關(guān)燈、溫度濕度調(diào)節(jié)等?！?鄒騰龍總結(jié)道。
“曾幾何時(shí)，中國(guó)的建筑業(yè)造成的錯(cuò)誤和浪費(fèi)有很多。通過BIM協(xié)同平臺(tái)，把所有的信息都公開，這才是中國(guó)建筑業(yè)本應(yīng)該發(fā)展的路徑，同時(shí)這也是社會(huì)前進(jìn)的必然趨勢(shì)?！蓖踅×忠苍绱吮硎尽?/span>
2022年將爆發(fā)？
雖然BIM在國(guó)內(nèi)的使用進(jìn)度晚于海外，但近年來，外部環(huán)境在加速推動(dòng)BIM系統(tǒng)的運(yùn)用。
從去年底北京土地招拍掛市場(chǎng)出現(xiàn)房企100%自持地塊，到近年來熱點(diǎn)城市對(duì)商業(yè)類項(xiàng)目的嚴(yán)厲監(jiān)管，加之核心城市逐步走入存量市場(chǎng)舊改隨之興起，無論是項(xiàng)目開發(fā)、銷售甚至后期改造，越來越多持有型物業(yè)的出現(xiàn)，為BIM系統(tǒng)的使用鋪下了土壤。
尤其在今年5月，住建部發(fā)布公告批準(zhǔn)《建筑信息模型施工應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)》（下稱《標(biāo)準(zhǔn)》）為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，其中提出了建筑信息模型的創(chuàng)建、使用和管理要求。標(biāo)準(zhǔn)自2018年1月1日起實(shí)施。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《標(biāo)準(zhǔn)》是我國(guó)第一部建筑工程施工領(lǐng)域的BIM應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了我國(guó)BIM技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)的空白，與行業(yè)BIM技術(shù)政策《關(guān)于推進(jìn)建筑信息模型應(yīng)用的指導(dǎo)意見》和《2016-2020年建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》等相呼應(yīng)。
但BIM的大規(guī)模推廣仍存掣肘。
“我覺得開發(fā)商才應(yīng)是真正BIM工程協(xié)作平臺(tái)的最主要推動(dòng)者，當(dāng)然BIM最終的推行還需要各個(gè)方面的配合。”在前述展示中，潘石屹這樣總結(jié)道。
鄒騰龍則向記者分析道，BIM的推廣涉及到幾方面困擾。
首先是知名開發(fā)商的取向，形成規(guī)模效應(yīng)后才會(huì)吸引更多項(xiàng)目應(yīng)用，另外是技術(shù)普及性問題。
鄒騰龍表示，按照施工進(jìn)度，被要求使用BIM系統(tǒng)的橫琴等地，項(xiàng)目供應(yīng)將集中在2020-2022年，隨著項(xiàng)目的推出，BIM技術(shù)在物業(yè)管理的應(yīng)用也將隨之興起。逐步產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)也將推動(dòng)行業(yè)對(duì)BIM有更高接受度。
申萬宏源的一份研報(bào)則表示，Transparency Market Research（透明度市場(chǎng)研究）最新報(bào)告稱，2014年全球BIM市場(chǎng)價(jià)值（軟件研發(fā)和銷售價(jià)值）27.6億美元，到2022年預(yù)期達(dá)到115.4億美元，復(fù)合年增長(zhǎng)率19.1%。亞太地區(qū)被認(rèn)為是最具潛力的地區(qū)，中國(guó)、印度、日本、澳大利亞等國(guó)將會(huì)在未來7年內(nèi)扮演非常關(guān)鍵的角色。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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